Wpłacili oszczędności życia. Teraz walczą o swoje mieszkania

– Przychodziły do nas seniorki ze łzami w oczach, które nie poszły do sądu, bo miały do wyboru: zapłacić za adwokata albo za leki – mówi Zero.pl lokatorka mieszkania należącego do TBS-u. Podobnie jak wiele innych osób twierdzi, że system, który miał być przepustką do własnego mieszkania i niskich czynszów stał się ostatecznie powodem zmartwień i przedmiotem sporów prawnych.

Z jakimi problemami mierzą się dziś mieszkańcy TBS? (fot. Zero.pl)

• Lokatorzy TBS-ów z Warszawy, Krakowa i Wrocławia utrzymują, że zapewniano ich, iż po spłacie kredytów finansujących budowę będą mogli wykupić zajmowane mieszkania na własność. Dziś słyszą, że musieliby zapłacić za nie ponownie.
• Mieszkańcy opisują wieloletnie spory o czynsze, brak przejrzystości finansowej i ograniczony dostęp do dokumentów spółek zarządzających TBS-ami.
• Na warszawskiej Lazurowej sądy podważyły zasadność niektórych podwyżek czynszu.
• Seniorzy i rodziny wskazują, że wysokie opłaty pochłaniają znaczną część dochodów, a system, który miał dawać poczucie bezpieczeństwa, stał się źródłem niepewności.

TBS-y, czyli Towarzystwa Budownictwa Społecznego, zostały w Polsce powołane do życia w 1995 r. Miały być bezpieczną przystanią dla klasy średniej, której nie było stać na własne mieszkanie.

Obecnie w naszym kraju funkcjonuje kilkaset TBS-ów – gminnych, prywatnych i mieszanych – zarządzających łącznie ponad 100 tys. mieszkań. Większość z nich powstała przy wykorzystaniu publicznych pieniędzy.

Lokatorzy wpłacali partycypację, przez lata płacili czynsz i traktowali lokale jak swój dom. Mimo że przez dekady wnosili opłaty i inwestowali w lokale, wciąż nie są właścicielami swoich mieszkań. Twierdzą, że przed laty, gdy wchodzili do systemu, obiecywano im coś innego. Czują się oszukani. Zwłaszcza że mają też niemal zerowy wpływ na decyzje podejmowane przez zarządy TBS-ów. Brakuje skutecznej kontroli nad systemem.

Czytaj też: Mieszkaniowy dramat w Łomży. 238 miesięcy czekają na mieszkanie komunalne

„Dbajcie o te mieszkania jak o własne”

Magdalena Nowak, Adam Mildner i Paula Buler to mieszkańcy TBS-ów i rozmówcy Zero.pl. Wszyscy troje słyszeli kiedyś podobne zdania: „Dbajcie o te mieszkania jak o własne, bo docelowo wasze zostaną”. Albo: „Po spłacie kredytu to mieszkanie będzie wasze”. Albo jeszcze coś innego: „Za 20 lat będziecie mogli je wykupić po preferencyjnej cenie”.

Nikt tego nie nagrał. Nie ma niczego na piśmie. Były za to spotkania, zapewnienia, uściski dłoni.

– To nie jest możliwe, żeby tysiącom osób w całej Polsce nagle odbiło i wszyscy zaczęli mówić jednym głosem o czymś, co nie miało miejsca. Takie obietnice słyszeliśmy – mówi Magdalena Nowak.

[

Ujawniamy, jak wyprowadzono majątek z jednej z największych spółdzielni mieszkaniowych w Polsce](/news/audyt-w-warszawskiej-spoldzielni-mieszkaniowej-beda-zawiadomienia-do-prokuratury)

[

Kupujący mieszkania zmieniają strategię. Nowe dane z rynku nieruchomości](/news/raport-tylko-w-warszawie-i-trojmiescie-wzrosla-sprzedaz-mieszkan-na-slasku-spadek-o-30-proc)

[

Wielki reset mieszkaniowy. Demografia zmieni zasady gry](/news/ida-wielkie-zmiany-na-rynku-nieruchomosci-domy-za-zlotowke)

„Mieszkanie Naszych Możliwości”

Paula Buler – dziś reprezentująca Stowarzyszenie Mieszkańców TBS Lazurowa – wchodzi do systemu TBS w 2003 r. Ma wówczas świadomość, że kredytu hipotecznego nie dostanie – nie stać jej.

Osiedle przy Lazurowej – trzy bloki, 60 lokali – to jeden z zaledwie dwóch prywatnych TBS‑ów w Warszawie. Powstało na podstawie umowy zawartej 15 marca 2001 r. między Gminą Warszawa‑Bemowo a Towarzystwem Budownictwa Społecznego „Mieszkanie Naszych Możliwości”.

– Obiecano nam, że po 20 latach spłacania kredytu będzie można wykupić mieszkanie. I że jest gwarant – gmina. To nam się wydawało bezpieczne i stabilne – mówi.

Adam Mildner mieszka w krakowskim TBS-ie od 2002 r. Przed wprowadzeniem się uczestniczył w spotkaniach organizacyjnych, podczas których – jak wspomina – mieszkańców zapewniano, że po spłacie kredytu staną się właścicielami lokali.

– Płacicie 30 proc. wartości mieszkania jako partycypację, 10 proc. jako kaucję, przez 20-30 lat spłacacie kredyt i stajecie się właścicielami. Mówili, że może nawet z mocy prawa, że to pewne. Pytaliśmy, dlaczego tego nie ma w ustawie. Mówili, że to początek systemu, że ustawy są niedopracowane – wspomina.

Jak podkreśla, mimo spłaty kredytów czynsze nie maleją, a wykup mieszkań pozostaje w praktyce nieosiągalny dla większości lokatorów.

Na pytanie o to, czy przedstawiciele spółki kiedykolwiek informowali mieszkańców lub kandydatów na najemców, że po spłacie kredytu możliwy będzie wykup mieszkań na preferencyjnych zasadach, TBS Krak-System odpowiada Zero.pl, że „spółka nie zidentyfikowała w swoich zasobach dokumentów potwierdzających, że kiedykolwiek składała najemcom lub kandydatom na najemców indywidualne zapewnienia o automatycznym albo gwarantowanym wykupie mieszkań po spłacie kredytu”.

TBS podkreśla, że sama spłata kredytu za budowę budynku nie daje najemcom automatycznego prawa do wykupu mieszkań. O tym, czy lokal może zostać sprzedany najemcy, decyduje spółka.

Mieszkanie Adama ma 23 lata. Jest warte około 900 tys. zł. – Zapłacić za nie po raz drugi? Ja nie rozumiem, kto kupuje bułkę dwa razy? System pobierał partycypację – 30 proc. wartości mieszkania. Potem lokatorzy, przez lata, płacili czynsz, z którego pokrywano raty kredytu. Teraz mówi nam się, że do wykupu musielibyśmy zapłacić jeszcze cenę rynkową. Pomniejszoną o to, co wpłaciliśmy jako partycypację – ale nie o 30 proc. dzisiejszej wartości, lecz o zwaloryzowaną nominalną kwotę sprzed dekad.

– Ktoś stworzył taki system – mówi Paula Buler – żeby po prostu wykreować sobie maszynkę do zarabiania pieniędzy. Inaczej tego nie umiem wytłumaczyć.

Adam jest nieco ostrożniejszy. – Ustawa jest absolutnie korupcjogenna. Pozwala TBS‑om na różne działania bez żadnej kontroli. To jest dramat, szczególnie w sytuacjach, gdy te pieniądze idą do prywatnych deweloperów, a nie do spółek samorządowych.

Nierównowaga źródłem frustracji

Jak zauważa adwokat Grzegorz Prigan, partycypant TBS-u jest w pewnym sensie kimś pomiędzy najemcą a właścicielem.

– Z jednej strony angażuje własne środki w budowę lokalu i ponosi koszty jego utrzymania, z drugiej strony nie uczestniczy we wzroście wartości nieruchomości ani nie może swobodnie dysponować mieszkaniem. Ta nierównowaga jest dziś jednym z głównych źródeł frustracji mieszkańców – podkreśla w rozmowie z Zero.pl.

– Lokatorzy znaleźli się w szczególnej sytuacji: wpłacają znaczące kwoty na początku inwestycji, przez lata finansują system w czynszu, a mimo to nie uzyskują praw właścicielskich porównywalnych z tymi, które mają osoby kupujące mieszkania na rynku.

Koszty sięgające 40 proc. pensji

Adam Mildner, jako wiceprezes Stowarzyszenia Partycypantów i Najemców Nasz Blok, zwraca uwagę na wysokie koszty utrzymania mieszkań. – W tym samym krakowskim bloku, gdzie część mieszkań jest TBS‑owa, a część własnościowa, lokatorzy TBS‑u płacą trzykrotnie więcej za metr za opłatę administracyjną niż ich sąsiedzi z mieszkań własnościowych. Kosmiczne – mówi.

– Nie mieszkają tu ludzie prowadzący firmy, a ciężko pracujący – choćby w supermarketach. Koszty mieszkania pochłaniają 40 proc. pensji – dodaje.

Szczególnie trudna jest sytuacja emerytów.– Jak jeden z małżonków umiera i drugi zostaje sam, z emeryturą 3 tys. zł i opłatami za mniejsze mieszkanie rzędu 2,2 tys. zł – to ludzie nie wykupują leków, żeby zapłacić czynsz.

Gdy pytam o czynsz Paulę Buler, kobieta zaznacza, że wszystkie kolejne podwyżki były wprowadzane nieprawidłowo – bez odpowiednich uchwał, przez nieodpowiedni organ.

W dwóch sprawach dotyczących lokali na osiedlu przy ul. Lazurowej sądy przyznały rację lokatorom kwestionującym naliczane przez TBS należności. W wyroku z 29 stycznia 2025 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Woli oddalił roszczenia spółki wobec jednej z mieszkanek, a 20 maja 2026 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił apelację TBS-u w całości. Sąd odwoławczy wskazał, że spółka nie wykazała skutecznego podjęcia uchwał stanowiących podstawę podwyżek czynszu. Wcześniej, 20 lutego 2025 r., podobne rozstrzygnięcie zapadło w sprawie dotyczącej innego lokalu na tym samym osiedlu. Mimo niekorzystnych wyroków TBS wnosił środki odwoławcze i dochodził swoich roszczeń przed sądami.

– Nas to po prostu wykańcza psychicznie. Miałam załamanie nerwowe i stany lękowe. Sąsiadki są na lekach. Ludzie nie funkcjonują normalnie, szczególnie ci, którzy weszli w spór ze spółką – podkreśla Paula Buler.

Część lokatorów odpuściła walkę. Zwłaszcza starsi, którzy bali się, że zostaną wyrzuceni na bruk.

– Jest paru seniorów, którzy ze strachu płacą pełny czynsz. Chętnie by płacili obniżony, bo – jak się okazuje – mają do tego prawo. Ale się boją. I tych pieniędzy już nie odzyskają.

Anna Tyska, prezes zarządu TBS Lazurowa w Warszawie, w przesłanym Zero.pl stanowisku podkreśla, że obok wyroków korzystnych dla mieszkańców zapadały również orzeczenia uznające ważność jednej uchwały o podwyżce czynszu z 2021 r., a od jednego z niekorzystnych dla spółki wyroków skierowano skargę do Sądu Najwyższego.
Spółka twierdzi ponadto, że mieszkańcy otrzymali szczegółowe wyjaśnienia dotyczące sposobu kalkulacji czynszu.

Kredyt się kończy, ale czynsz nie spadnie

Dziś Magdalena Nowak jest przedstawicielką Rady Mieszkańców TBS we Wrocławiu i prezeską ogólnopolskiej fundacji Obywatel TBS.

– W grudniu 2026 r. spłaci się pierwszy kredyt na pierwszy blok wrocławskiego TBS‑u. Dla mieszkańców to jest kluczowy moment, w który wierzą od lat: czynsz powinien spaść. Wiedzą, że stawka kredytowa wynosi 12,21 zł na mkw., a czynsz łącznie – 18,40 zł. 

Matematyka jest prosta.

Realia inne.

– Spółka mówi, że nie może obniżyć czynszu. My wiemy, że ustawa tego nie zabrania. W Kielcach takie obniżenie nastąpiło – nie o całą stawkę, ale jednak. Spółka obiecała w styczniu 2026 r., że wróci do tematu. Mamy połowę roku. Nie wróciła.

– Cztery lata temu 1755 osób poszło do sądu, zaskarżając podwyżkę czynszu we Wrocławiu. Ale przychodziły do nas seniorki ze łzami w oczach, które nie poszły do tego sądu, bo miały do wyboru: zapłacić za adwokata albo za leki. Tych historii nigdy nie zapomnę.

Czytaj też: Z samorządów w dekadę zniknęło ponad 300 tys. mieszkań. Niektóre sprzedano z nawet 98-procentową zniżką

Zapytaliśmy TBS Wrocław, czy planuje obniżkę czynszów po spłacie kolejnych kredytów, „Przepisy ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa od 2022 r. wprost przewidują mechanizm obniżenia czynszu po spłacie kredytu, w formie okresowego rozliczenia partycypacji. Gdy poszczególne kredyty będą wygasać, mieszkańcy będą mogli z tych rozwiązań skorzystać, bo jest to ich prawo gwarantowane ustawowo”, czytamy w odpowiedzi przesłanej Zero.pl.

Tylko czy będą to takie obniżki, na jakie liczyli lokatorzy? TBS przekonuje, że nawet po spłacie kredytów czynsze nie mogą gwałtownie spaść, bo finansują nie tylko zadłużenie, lecz także codzienne utrzymanie budynków, remonty i naprawy. Zdaniem spółki zbyt duża obniżka mogłaby doprowadzić do pogorszenia stanu nieruchomości.

– Ktoś to wszystko wymyślił. Ktoś to przyklepał. I to działa – ocenia smutno Paula Buler.

Ani własność, ani spokój

A ze stanem nieruchomości zarządzanych przez TBS-y bywa różnie. Na osiedlu przy Lazurowej w Warszawie – jak twierdzi Paula Buler – nie naprawia się dachów. Opowiada, że jej sąsiadce woda cieknie z sufitu po ścianie, odpadają płytki, pęka tynk. Zarząd ma twierdzić, że zalała się sama, prysznicem. Niezależna opinia techniczna z 3 listopada 2023 r., sporządzona po oględzinach lokalu i dachu budynku, wskazała na rozerwanie izolacji przeciwwodnej przy wyłazie dachowym, brak zgrzewów papy na powierzchniach pionowych oraz miejscowe pęknięcia jej wierzchniej warstwy spowodowane starzeniem się materiału i brakiem konserwacji.

– Pani prezes mówi nam: „Nie płacicie, to wam wyłączę piec”. Nie robi remontów, nie kalkuluje czynszu. Osiedle zaczyna wyglądać jak slums. Jeśli ktoś obiecuje ci, że za 20 lat to mieszkanie będzie twoje, to dbasz o nie jak o swoje. I masz prawo tak myśleć, bo 30 proc. wpłaciłeś. A potem słyszysz, że nie – relacjonuje Paula Buler.

Zarząd zapewnia nasz, że wskazywane usterki zostały usunięte, a przeprowadzane kontrole – w tym przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego oraz BGK – nie wykazały nieprawidłowości zagrażających bezpieczeństwu mieszkańców. Mieszkańcy odbijają piłeczkę i znów pokazują opinię techniczną. Jej autor odnotował, że według lokatorki zarządca nie przeprowadził prób ani sprawdzeń instalacji, a wcześniejsza naprawa ograniczyła się do zaszpachlowania uszkodzonej ściany. Na odświeżonej powierzchni ponownie pojawiły się zacieki, co – zdaniem autora opinii – świadczyło o nieusunięciu przyczyny problemu.

Problemy z transparentnością finansów

To nie koniec litanii problemów, którą słyszymy z ust lokatorów zasobów TBS-ów. Podkreślają oni brak sprawczości. Mimo ponoszenia kosztów, mają bardzo ograniczony wpływ na decyzje podejmowane przez TBS-y.

Nasi rozmówcy zaznaczaja, że nie mają wglądu w dokumenty finansowe spółek. Nie są w stanie sprawdzić, ile kosztuje konkretny remont, kto wygrał przetarg i czy była lepsza oferta. Wiedzą tylko, że czynsz rośnie.

– Żaden TBS nie pokazuje kosztów. Są pozycje hasłowe: administracja tyle, remonty tyle. Nie wiadomo, na co to idzie. Znam przypadek, gdzie TBS zakupił piec do ogrzewania za cenę dwukrotnie wyższą niż rynkowa. Nikt nie mógł tego zaskarżyć ani skontrolować – wskazuje Adam Mildner.

[

Mieszkania są w centrum uwagi. Czy politycy tego chcą, czy nie](/news/mieszkanie-jest-prawem-czlowieka-a-potem-przyszla-rzeczywistosc)

[

Nie kupujcie garaży z PRL-u. Ich ceny to żart jak z „Familiady”](/news/garaze-z-prl-u-ile-teraz-kosztuja-tyle-ze-mozna-tylko-parsknac-smiechem)

[

„Państwo ma szczelnie zamknięte oczy”. Co wiemy, a czego nie wiemy o polskiej mieszkaniówce](/news/jako-panstwo-jestesmy-slepi-i-glusi-nie-mamy-wystarczajacych-danych-o-polskim-mieszkalnictwie)

Czasem pieniądze lokatorów wydane są w sposób zaskakujący. Mieszkańcy TBS Wrocław dowiedzieli się, że spółka przez kilka lat sponsorowała różne drużyny WKS Śląsk Wrocław, w tym – jak wspomina Magdalena – piłkarską i koszykarską. Według informacji ujawnionych podczas kontroli i opisywanych przez media na współpracę z koszykarskim Śląskiem przeznaczono około 1 mln zł. Wokół wydatków na sport wybuchł spór, a mieszkańcy zaczęli domagać się pełnej informacji o zawieranych umowach i ich kosztach.

We Wrocławiu Magdalena Nowak i Rada Mieszkańców, we współpracy z fundacją Obywatel TBS, uzyskali część dokumentów dzięki dostępowi do informacji publicznej. Procedura: spółka przeciąga termin do dwóch miesięcy, potem żąda wykazania szczególnie istotnego interesu publicznego, potem milczy przez kolejne miesiące. Sprawa kończy się w sądzie.

W Warszawie, gdzie TBS jest prywatny, dostępu do informacji – jak podkreśla Paula – nie ma żadnego. Pani prezes zasłania się prawem spółki handlowej. Nikt nie może wejść i sprawdzić dokumentów.

– NIK odmówiła, prokuratura umorzyła postępowanie. Ministerstwo napisało pismo do prezydenta miasta. Prezydent zbył mieszkańców. Jesteśmy odbijani jak piłeczka pingpongowa – mówi Paula.

Magdalena: – Chcemy wiedzieć tylko tyle i aż tyle: z czego wynika stawka 18,40 zł na mkw. Dlaczego spółdzielnia rozlicza każdą pozycję co do grosza, a TBS nie musi?

„Ciężko to odchorowałam”

Paula dodaje, że część mieszkańców wycofała się ze wspólnej walki. Zostało ich 26, było 60.

– Nagrywam. Trzymam dokumenty. Chodzę na każdą sprawę. Wiem, że na mnie to wszystko spada, bo jestem trochę prowodyrem. Ciężko to odchorowałam. Ale jak nie zawalczę sama, nikt za mnie tego nie zrobi.

Od uchwalenia w 1995 r. przepisy regulujące funkcjonowanie TBS-ów były wielokrotnie zmieniane – ustawa doczekała się już ponad 50 nowelizacji.

– Dwa lata temu powstał parlamentarny zespół ds. TBS, a dzięki współpracy organizacji społecznych udało się stworzyć pierwszy systemowy raport widziany okiem mieszkańca, pokazujący, jak wiele jest do zrobienia. Trafił zarówno do Ministerstwa Technologii i Rozwoju, posłów, jak i mediów. Czy w nowej ustawie znajdzie się coś dla mieszkańców, którzy w starciu z lobbującą Izbą TBS nigdy wcześniej nie mieli szans? Zobaczymy… Bardzo byśmy chcieli. Jedno jest pewne – z roku na rok narasta bunt i złość wśród mieszkańców – gorzko zauważa Magdalena Nowak.

Przez pół roku Adam, wraz z innymi społecznikami z całej Polski, współtworzył raport zespołu parlamentarnego poświęconego TBS‑om. Zawiera wszystko, o czym rozmawialiśmy.

– Boję się, że projekt nowej ustawy może być jeszcze gorszy od obecnego, że wykup zostanie zakazany ustawowo. I że to, co wpłaciliśmy, przepadnie.

Magdalena tydzień temu stała pod parasolami na osiedlowym spotkaniu, w deszczu, z ponad 50 sąsiadami.

– Trzeba działać. Widzimy, że wygrywamy. Mamy wygrane sprawy o zasadność podwyżki, o ciepło, o dostęp do informacji publicznych. Ale ludzie też potrzebują kogoś, kto ich poprowadzi. To trochę nasza rola.

Osób takich jak ona, Paula i Adam jest w Polsce o wiele więcej.

Spłacili przez lata kredyty budowlane swoimi czynszami. Wyremontowali i urządzili mieszkania z własnych kieszeni. Wpłacili partycypacje liczone w dziesiątkach, a dziś w setkach tysięcy złotych. Teraz słyszą, że jeśli chcieliby wykupić to, co – jak im kiedyś mówiono – miało być ich, muszą zapłacić jeszcze raz, po cenie rynkowej.

Anna Tyska, prezes zarządu TBS Lazurowa w Warszawie, ocenia, że zarzuty o brak możliwości wykupu mieszkań są nieprawdziwe. Jak wskazuje TBS, kilkunastu najemców zgłosiło chęć wykupu zajmowanych mieszkań.

PONIŻEJ PREZENTUJEMY PEŁNE ODPOWIEDZI NADESŁANE DO NASZEJ REDAKCJI PRZEZ TBS:

Odpowiedzi od TBS Lazurowa.

Odpowiedzi od TBS Lazurowa.

Odpowiedzi od TBS Krak-System.

Odpowiedzi od TBS Krak-System.

Odpowiedzi od TBS Wrocław.

Odpowiedzi od TBS Wrocław.

Odpowiedzi od TBS Wrocław.