Dwa etaty i kredyt na dziurę w ziemi. Niedoszli mieszkańcy osiedli HREIT szukają ratunku. „Ludzie są wykończeni”

Stanisław sprzedał rodzinne mieszkanie, kupił dwa i został z niczym. Dominik chciał kupić swoje pierwsze, tak jak Łukasz. Jednego stać dzisiaj tylko na wynajęcie pokoju, drugi wrócił do rodziców. Izabela musi pracować na dwa etaty. Wszyscy już dawno mieli być na swoim, ale ich mieszkania budował HREIT. I tak wpadli w największą aferę deweloperską ostatnich lat.

(fot. Kanał Zero)

• Ofiary afery HREIT straciły oszczędności życia, wielu zostało z kredytami na mieszkania, które wciąż nie powstały. Niedoszli mieszkańcy opowiadają, że są psychicznie wykończeni. Niektórzy musieli wrócić do domów rodzinnych, inni pracują na dwa etaty, by opłacić wynajem i raty za „dziury w ziemi”.
• Prokuratura Okręgowa w Łodzi prowadzi gigantyczne śledztwo, w którym zarzuty usłyszało już sześć osób z kierownictwa holdingu. Główny twórca firmy, Michał Sapota, przebywa w areszcie. Usłyszał m.in. zarzut kierowania zorganizowaną grupą przestępczą oraz oszustwa na szkodę blisko 1800 osób.
• Poszkodowani czują się pozostawieni sami sobie, zarzucają urzędnikom, politykom i instytucjom, że nikt nie oferuje im realnego wsparcia. Ich sytuacji nie zmieniają ani wielomilionowe kary od UOKiK, ani kolejne zarzuty dla Michała Sapoty i jego współpracowników.
• W ubiegłym tygodniu sąd ogłosił upadłość spółki HREIT, kluczowego podmiotu z grupy Michała Sapoty. Długi spółki wynoszą aż 2,8 mld zł. 

O swoim dawnym mieszkaniu Stanisław mówi tak, jakby to wszystko wydarzyło się w innym życiu. Centrum Krakowa, podziemny garaż, ochrona. Przez lata mieszkał tam z żoną i córką, a gdy córka kończyła studia, wpadł na pomysł, że z jednego mieszkania może mieć dwa. Wystarczy tylko kupić je nieco dalej od centrum. Tak trafił do biura sprzedaży osiedla, które budował HREIT. – Było miło, kawka i herbatka, pani zachęcała, żebym wybrał mieszkanie. Mówiłem, że chciałbym dwa, tylko nie mam jeszcze wszystkich środków, musiałbym sprzedać moje obecne mieszkanie. Pani zapewniała, że to doskonały pomysł. Wszystko było idealnie – wspomina Stanisław. 

– Usłyszałem jeszcze, żeby się szybko decydować, bo zaraz będzie podwyżka cen. Mieszkanie sprzedałem błyskawicznie, poszło w trzy dni. Cenę dałem poniżej miliona… Pierwszy klient kupił – mówi łamiącym się głosem. – Nie dość, że za marne pieniądze pozbyłem się mieszkania, to teraz nie mamy ani mieszkania, ani pieniędzy. Utopiłem prawie pół miliona. Żona do końca życia mi nie wybaczy. 

Stanisław wspomina, że umowę podpisywał, gdy budowa trwała. Po placu kręcili się pracownicy, słyszał zapewnienia, że będzie mógł się wprowadzać za półtora roku, może nawet wcześniej. – Cały czas utwierdzali nas w przekonaniu, że wszystko idzie planowo – podkreśla. – Jak zwolnili wykonawcę, to mówili, że przerwa potrwa tylko kilka miesięcy. Jak już nie mieli na budowie prądu i wody, biuro sprzedaży przestało działać i został tylko kontakt telefoniczny, to i tak słyszeliśmy, że wszystko jest pod kontrolą i dostaniemy aneksy do umów. Nawet w zeszłym roku, w czerwcu, mieliśmy telefony, że jest już nowy wykonawca i zaraz wchodzą na naszą budowę. To była gra na zwłokę, aż gruchnęła wieść, że aresztowali Michała Sapotę. 

– Byłem na placu budowy dwa tygodnie temu. Została dziura w ziemi, woda już była zielona i śmierdząca, zaraz żaby się zalęgną – opowiada Stanisław. – Człowiek poszedł na emeryturę, myślał, że będzie miał spokój, a życie do góry nogami nam się wywróciło. Córka musi wynajmować mieszkanie, my z żoną mieszkamy za Krakowem w domu, który za resztę pieniędzy wyremontowaliśmy. Wcześniej to był nasz dom na wypady weekendowe, teraz stał się tym docelowym. Żona już jest na skraju depresji, ja jeszcze nie oszalałem do końca, ale nie liczę, że cokolwiek odzyskam. 

Największa afera w historii

Afera HREIT to największa w Polsce afera deweloperska. Gigantyczne śledztwo w tej sprawie prowadzi Prokuratura Okręgowa w Łodzi. Już w ubiegłym roku akta liczyły ponad 346 tomów i 70 tys. stron, a liczby te stale rosną.

Przesłuchano kilkaset osób, a sprawa nabrała tempa we wrześniu 2025 r., gdy zatrzymany i aresztowany został Michał Sapota, główny twórca i prezes holdingu. Później zarzuty usłyszała Marta O., dyrektorka sprzedaży mieszkań w spółce, która także trafiła do aresztu. W maju 2026 r. zatrzymano cztery kolejne osoby powiązane z kierownictwem spółki, ponownie przesłuchano Sapotę oraz Martę O. Cała szóstka podejrzanych usłyszała wtedy zarzut udziału w zorganizowanej grupie przestępczej, którą kierować miał Sapota, oraz oszustw na szkodę blisko 1800 osób. Według prokuratury poszkodowanych może być jednak nawet 8 tys. osób, a straty mogą sięgać aż 3 mld zł. 

Grup poszkodowanych jest kilka. Najpierw byli to prywatni inwestorzy, którzy zachęceni wysoką stopą zwrotu kupowali udziały w spółkach celowych, dzięki czemu deweloper pozyskiwał pieniądze na budowę bloków. Gdy budowy już ruszały, pojawiali się wykonawcy, którym spółki z grupy HREIT nie zapłaciły za wykonane prace. I w końcu niedoszli właściciele mieszkań. 

Staw zamiast mieszkania 

Opuszczone place budowy rozsiane są po Polsce. Na mieszkania nadal czekają klienci z Wrocławia, Krakowa, Łodzi, Oświęcimia, Sosnowca, Opola, Gliwic czy Świdnicy. 

Czytaj również: Trzaskowski wiedział o nieprawidłowościach w Szpitalu Południowym i Kacprzyku. Informował go były ordynator

Zamiast mieszkania we Wrocławiu, do którego miała wprowadzić się Izabela, niezmiennie jest tylko dziura w ziemi. Obok za to stoją budynki z pierwszego, ukończonego wcześniej etapu inwestycji. Jak mówi Izabela, między innymi to sprawiło, że w oczach nowych klientów deweloper wydawał się wiarygodny. – A zamiast mieszkań mamy staw z dzikimi kaczkami. To nadaje się już tylko do zrównania z ziemią – mówi zrezygnowana. – Ludzie są psychicznie wykończeni i zdesperowani. Ja wychowuję sama córkę, zostałam z kredytem, na wynajmie, muszę na dwa etaty pracować. Lada moment stracimy płynność finansową. Wiele osób jeszcze się zapożyczyło, żeby mieć na adwokata. 

Tak wyglądała inwestycja we Wrocławiu w maju 2026 r. (fot. DCIM100MEDIADJI_0506.JPG / archiwum prywatne)

– Im chodzi o to, żeby wydłużać postępowanie, zacierać dowody, żebyśmy coraz bardziej popadali w długi, żebyśmy się wykańczali. Może część umrze, może część popełni samobójstwa, więc problem będzie z głowy – stwierdza Izabela. 

Z kolei Łukasz, tak jak Stanisław, zdecydował się na osiedle w Krakowie. Miało to być jego pierwsze mieszkanie, na które mógł sobie pozwolić dzięki Bezpiecznemu Kredytowi 2 proc., który wprowadził wtedy rząd PiS. – To było szaleństwo. Chętnych mnóstwo, mieszkań na rynku wcale nie tak dużo, pod uwagę brałem tylko dwa osiedla – opowiada. – Negatywnych komentarzy o tym deweloperze nie widziałem, a pani, która sprzedawała mieszkanie, zapewniała, że lada chwila budowa rusza. Oczywiście dałem się złapać na to, że trzeba szybko podpisać umowę, bo zaraz będzie zmiana ceny – przyznaje. 

– Trzeba pamiętać, że nie mówimy o ludziach majętnych, tylko zwykłych, którzy ciężko pracowali, zbierali pieniądze – oburza się Łukasz. – Kupiłem to mieszkanie, bo myślałem, że będę rodzinę zakładał, a musiałem wrócić do domu rodzinnego, żeby jeszcze za wynajem nie płacić. Nie byłoby mnie na to stać. 

Bezradne instytucje 

Poszkodowani opowiadają, że wsparcia szukali w wielu instytucjach. Od wielu miesięcy piszą do UOKiK-u, polityków rządzącej koalicji i opozycyjnych, do prezydenta, rzecznika praw obywatelskich, rzecznika finansowego, prokuratury, sądów, Najwyższej Izby Kontroli. 

– Jesteśmy zostawieni sami sobie – powtarzają klienci HREIT. – My nie wiemy nic. Nikt nam nie odpowiada. Wszystkie instytucje nabrały wody w usta – oburzają się. 

[

Czynsze grozy. Mamy stawki z całej Polski](/news/tyle-polacy-placa-za-mieszkania-w-obskurnych-blokach-mamy-stawki-z-calej-polski)

[

Mieszkaniowy dramat w Łomży. 238 miesięcy czekają na mieszkanie komunalne](/news/20-lat-w-kolejce-po-mieszkanie-komunalne-tak-lomza-pobila-niechlubny-rekord-polski)

[

„Państwo ma szczelnie zamknięte oczy”. Co wiemy, a czego nie wiemy o polskiej mieszkaniówce](/news/jako-panstwo-jestesmy-slepi-i-glusi-nie-mamy-wystarczajacych-danych-o-polskim-mieszkalnictwie)

W biurze rzecznika praw obywatelskich słyszymy, że skargi wpłynęły, ale rzecznik niewiele może zrobić. Interwencji nie podjął, bo zgodnie z ustawą RPO zajmuje się wyłącznie „sprawami o ochronę wolności i praw człowieka i obywatela, naruszonych przez organy władzy publicznej”. „Ocena działań lub zaniechań osób fizycznych, czy też innych podmiotów prawa prywatnego, nawet wówczas, gdy godzą one w prawa lub wolności innych osób, nie jest objęta kompetencjami RPO” – tłumaczy biuro prasowe. I wyjaśnia, że rzecznik ograniczył się do „udzielenia interesantom wyjaśnień co do przysługujących im środków prawnych w sporze z deweloperem”. 

UOKiK w sprawie HREIT działania już podejmował. I to jako pierwszy. Prezes urzędu już w lutym 2022 r. wszczął postępowanie wyjaśniające. Niemal dwa lata później, w grudniu 2023 r., w bezprecedensowej decyzji uznał, że holding celowo wprowadzał klientów w błąd, obiecując „gwarantowane zyski” i „pełne bezpieczeństwo”, podczas gdy jako udziałowcy ryzykowali utratę całych oszczędności. Na spółki nałożył blisko 12 mln zł kar, do tego bezpośrednio 950 tys. zł na Michała Sapotę i 450 tys. zł na Michała C., ówczesnego wiceprezesa HREIT. Jak stwierdził UOKiK, obaj „umyślnie doprowadzili do naruszenia zbiorowych interesów konsumentów”. Spółki odwołały się jednak od decyzji, wstrzymując konieczność natychmiastowej zapłaty kar. 

Wstrzymana budowa osiedla w Zacharzycach w marcu 2025 r. (fot. DCIM100MEDIADJI_0391.JPG / archiwum prywatne)

UOKiK na tym nie poprzestał, zażądał udostępnienia dokumentów finansowych i sprawozdań z działalności kilkudziesięciu spółek celowych, ale holding ignorował wezwania. To w lutym 2025 r. zakończyło się karami dla aż 10 spółek z grupy na łączną kwotę 4,21 mln zł. Kary, choć dotkliwe dla spółek, nie zmieniły jednak sytuacji oszukanych klientów. 

Za wcześnie na ochronę

Jednym z narzędzi, które dzisiaj chronić ma nabywców mieszkań, jest wprowadzony ustawą z maja 2021 r. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Tu jednak również klienci HREIT nie mają na co liczyć. 

Jak wyjaśnia nam Damian Ziąber, rzecznik prasowy Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego, który obsługuje DFG, ustawa precyzyjnie określa, kto i na jakich zasadach objęty jest ochroną. Kluczowe są terminy. Ochrona przysługuje tym, którzy z deweloperem zawarli umowy deweloperskie lub umowy zobowiązujące do przeniesienia prawa własności w inwestycjach, których sprzedaż rozpoczęła się od 1 lipca 2022 r. Jeżeli deweloper zawarł choć jedną umowę przed tą datą, to ochrona przysługuje tylko nabywcom, którzy swoje umowy zawarli po 1 lipca 2024 r. – Takie rozróżnienie wynika z faktu, że w przypadku inwestycji rozpoczętych przed 1 lipca 2022 r., przepisy pozwalały deweloperom jeszcze przez dwa lata na dokończenie inwestycji na podstawie starej Ustawy deweloperskiej, które nie przewidywały ochrony, jaką obecnie zapewnia DFG – tłumaczy Ziąber. 

– Z grona nabywców nieruchomości oferowanych przez HREIT tylko kilkanaście przypadków było objętych ochroną DFG – przyznaje rzecznik UFG. – Stało się tak najprawdopodobniej, ponieważ inwestycje rozpoczęły się właśnie przed wejściem w życie przepisów tworzących Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, zatem w zdecydowanej większości nabywcy nie podlegają jego ochronie – dodaje. 

Ci, którzy na zakup mieszkań otrzymali Bezpieczny Kredyt, boją się również, że stracą dopłaty. I zostaną z drogimi kredytami. Jak mówi nam Paweł Żebrowski, rzecznik prasowy zarządzającego programem Banku Gospodarstwa Krajowego, beneficjentów obowiązują takie same mechanizmy ochrony jak wszystkich innych kupujących mieszkanie na rynku pierwotnym. – Przesłanką utraty prawa do dopłat jest sytuacja, w której kredytobiorca nie rozpocznie prowadzenia gospodarstwa domowego (...) w terminie 24 miesięcy od dnia zakończenia budowy lub od dnia nabycia prawa własności – wyjaśnia. I zapewnia, że skoro inwestycje nie zostały ukończone, a prawo własności lokalu nie zostało przeniesione na nabywcę, to nie ma ryzyka utraty prawa do dopłat. 

Żebrowski zastrzega jednocześnie, że BGK nie ma jak wesprzeć klientów niedokończonych inwestycji, ponieważ nie był stroną umowy kredytowej i nie brał udziału w procesie udzielenia kredytu. – Zgodnie z wyjaśnieniami Ministerstwa Rozwoju i Technologii kredytobiorcy mogą zawnioskować do banku kredytującego o zmianę celu kredytowania, w tym umów deweloperskich na nabycie lokali mieszkalnych – tłumaczy dalej. – Jednakże decyzja o możliwości zmiany umowy, a także objętego nią przedmiotu kredytu bez konieczności złożenia nowego wniosku kredytowego, leży wyłącznie w gestii banku kredytującego – zaznacza. 

„Państwo pluje ludziom w twarz”

Kolejnym z poszkodowanych jest Dominik, który najpierw zainwestował w jedną ze spółek. Udało mu się zarobić, a kilka miesięcy później, gdy w życie wchodził Bezpieczny Kredyt, zaczął szukać mieszkania. – Pomyślałem, że to może być ostatnia szansa na zakup w rozsądnych pieniądzach, a HREIT był wtedy najtańszy – mówi. – Gdy rezerwowałem mieszkanie, już pojawiały się sygnały, że ten deweloper może być trefny, jeden bank odrzucił mój wniosek o kredyt. Natomiast myślałem, że to może być czarny PR konkurencji, bo przecież inwestowałem u nich i zarobiłem, więc z mojego doświadczenia było wszystko w porządku – kontynuuje. 

Niektóre inwestycje, takie jak osiedle w Zacharzycach, wstrzymano po pierwszym etapie. (fot. DCIM100MEDIADJI_0382.JPG / archiwum prywatne)

– Zarezerwowałem mieszkanie w poniedziałek, a już w środę miałem telefon z ponagleniem, że jeśli teraz nie kupię, to od przyszłego tygodnia będzie drożej o 500 zł za metr. Wszyscy wtedy decydowali się na mieszkania z dnia na dzień, oni wywierali presję, a ja nie miałem doświadczenia przy tak dużych transakcjach. Bałem się, że mi okazja sprzed nosa ucieknie – opowiada. 

Dominik kredyt dostał, mieszkanie kupił, a dzisiaj ma tylko wynajmowany pokój. 

– Wypłaciłem jedną transzę kredytu i bank poszedł mi o tyle na rękę, że przesunął termin ostatecznej wypłaty do końca roku. Potem nie wiadomo, co będzie – mówi. – Banku nie obchodzi, że są problemy z deweloperem. Żyję w niewiedzy i napięciu, czekam na rozwój wydarzeń. Osoba, która jest opiekunem mojego kredytu, nie wie zbyt wiele. Dobrze, że Sapota siedzi w areszcie, ale czuję dużą niesprawiedliwość, państwo pluje ludziom w twarz. Wszystko się odwleka, my na tym cierpimy. Mamy radzić sobie sami, ale nie mamy do tego żadnych narzędzi. Jednostka nic tutaj nie może zdziałać. Możemy czekać na rozwiązania sądowe, ale to się przeciąga i nie wiadomo, jak się zakończy. 

Wywiad zza krat 

Michał Sapota, choć od września 2025 r. przebywa w areszcie, z mediami rozmawiał. Na początku 2026 r. zza krat odpowiedział na pytania „Super Expressu”. Opowiadał, że jego spółka zbudowała prawie półtora tysiąca mieszkań, przekonywał, że nie była piramidą finansową, ma majątek większy niż zobowiązania i może dokończyć inwestycje po otwarciu sanacji, czyli szczególnego postępowania restrukturyzacyjnego, którego celem jest „uzdrowienie” zagrożonej upadkiem firmy. 

– (...) plan uratowania spółki, dokończenia mieszkań i spłaty inwestorów jest jak najbardziej realny – przekonywał prezes HREIT. Oskarżał przy tym ówczesnego zarządcę przymusowego, syndyka Marcina Kubiczka, że „świadomie wprowadza w błąd, zataja fakty i manipuluje”, a upadłość oznacza sprzedaż majątku „znacząco poniżej wartości”. – Wtedy w efekcie działań syndyka mieszkania nie powstaną – ostrzegał. 

Stwierdził również, że szacunki mówiące o szkodach na poziomie nawet 3 mld zł są „kompletnie zmyślone”, a spółka ma wymagalne zobowiązania opiewające na kilkaset milionów złotych, przy majątku przekraczającym 1,5 mld zł. – Wszystko jest jak najbardziej możliwe do spłacenia. Po to właśnie przygotowaliśmy profesjonalny plan restrukturyzacji. Dzięki zgodzie sądu będziemy mogli od razu przystąpić do realizacji – przekonywał Sapota. – Moi obrońcy i pełnomocnicy (m.in. poseł PiS Paweł Jabłoński - przyp. red.) robią wszystko, żeby sąd uchylił areszt, ale przede wszystkim skupiają się na tym, żeby uniknąć upadłości, otworzyć sanację, spłacić wszystkie wierzytelności i dokończyć realizację inwestycji mieszkaniowych – zapewniał. 

Kilka miesięcy później zatrzymano kolejne osoby związane ze spółką, prezes Sapota usłyszał zarzut kierowania zorganizowaną grupą przestępczą, syndyk Kubiczek stracił licencję, a klienci wciąż nie mieli ani pieniędzy, ani mieszkań. 

Różne spółki, różne szanse

Dziś wiemy, że Sapota pozostanie w areszcie do 2 września, a na restrukturyzację nie ma szans. 2 lipca sąd ogłosił upadłość spółki HREIT, kluczowego podmiotu z grupy Michała Sapoty. Jak informował „Puls Biznesu”, długi spółki wynoszą aż 2,8 mld zł. Z kolei w uzasadnieniu decyzji sądu, do którego dotarła „Gazeta Wyborcza”, czytamy, że zaległości sięgają jeszcze 2023 r. , zaś wykaz wierzycieli liczy 14 tys. rekordów. Tymczasem na koncie HREIT znajduje się zaledwie 13 tys. zł, a według sądu w skład majątku spółki wchodzą nieruchomości, które warte są ok. 345 mln zł. Sąd uznał więc, że działalność dewelopera jest „totalnie sparaliżowana” i spółka nie posiada środków na przystąpienie do restrukturyzacji. 

Syndyk poinformował już wierzycieli, że swoje wierzytelności mogą zgłaszać do końca lipca. 

Ta decyzja i tak nie przesądzi w całości o losach konkretnych inwestycji, bo te realizowały różne spółki celowe. W stosunku do nich toczą się osobne postępowania. Jedne mają być restrukturyzowane, inne wpadają w upadłość, część tkwi w stanie zawieszenia. Skrajnie różny jest też stan zaawansowania prac. Niektóre budowy porzucono na etapie fundamentów, na innych pozostały głównie prace wykończeniowe. W niektórych przypadkach niedoszli mieszkańcy mają dość, organizują się oddolnie w stowarzyszenia i próbują ratować inwestycje, w których kupili mieszkania. 

Czytaj również: Żulczyk: Nie róbcie z nas nierobów. Dlaczego Stanowski nie ma racji

– W grupie funkcjonowało wiele spółek projektowych. Dla części z nich sądy otwierają lub rozważają postępowania restrukturyzacyjne, a dla innych mogą być składane wnioski upadłościowe. Od statusu konkretnej spółki muszą zależeć dalsze działania klienta – wyjaśnia Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości. – Osoby, które nie zgłosiły jeszcze swojej sytuacji organom ścigania, powinny także rozważyć kontakt z prokuraturą lub pełnomocnikiem pokrzywdzonych – zaznacza. Zauważa też, że pokrzywdzeni mogą wystąpić z indywidualnymi roszczeniami na drodze cywilnej, domagać się między innymi odstąpienia od umowy, odszkodowania, zwrotu opłat czy kar umownych za opóźnienia. 

Od poszkodowanych słyszymy jednak, że czasu mają coraz mniej, bo banki już naliczają klientom kary. Niektórzy mieli usłyszeć, że jeżeli za kilka miesięcy nie dostarczą aktualnego harmonogramu budowy, to będą musieli spłacić wytransferowaną sumę, a bank zamknie kredyt.