Kupujący odwracają się od deweloperów. Na rynku widać zmianę
Polacy szukający mieszkania nadal najchętniej kierują uwagę na rynek wtórny. W II kwartale 49 proc. potencjalnych nabywców deklarowało, że właśnie tam zamierza znaleźć nieruchomość dla siebie. To dokładnie taki sam wynik jak rok wcześniej. Jednocześnie słabnie zainteresowanie mieszkaniami oferowanym
Spis treści
Polacy szukający mieszkania nadal najchętniej kierują uwagę na rynek wtórny. W II kwartale 49 proc. potencjalnych nabywców deklarowało, że właśnie tam zamierza znaleźć nieruchomość dla siebie. To dokładnie taki sam wynik jak rok wcześniej. Jednocześnie słabnie zainteresowanie mieszkaniami oferowanymi przez deweloperów – wynika z najnowszej edycji badania „Monitor Nastrojów Klientów Nieruchomości”, przygotowanego przez Otodom i Kantar.
Zakup lokalu na rynku pierwotnym bierze pod uwagę 18 proc. ankietowanych, czyli o 3 pkt proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Wyraźnie zwiększyła się natomiast grupa osób, które nie przywiązują większej wagi do tego, czy mieszkanie pochodzi od dewelopera, czy z drugiej ręki. Tak odpowiada już 33 proc. badanych, o 3 pkt proc. więcej niż przed rokiem.
Autorzy raportu zwracają uwagę, że może to być efekt sytuacji na rynku nowych mieszkań. Część klientów, która nie znajduje w ofercie deweloperskiej nieruchomości odpowiadających swoim potrzebom lub możliwościom finansowym, zaczyna szerzej rozglądać się za alternatywami. W praktyce granica między rynkiem pierwotnym a wtórnym ma dla nich coraz mniejsze znaczenie – liczą się przede wszystkim cena, lokalizacja i atrakcyjność konkretnego lokalu.
Kupujący nie wierzą w znaczące przeceny mieszkań
Mimo wysokiego poziomu cen większość potencjalnych nabywców nie spodziewa się, że w najbliższym czasie mieszkania wyraźnie potanieją. Wśród osób zainteresowanych rynkiem wtórnym 53 proc. przewiduje dalszy wzrost cen w perspektywie kolejnych 12 miesięcy. Spadków oczekuje natomiast 20 proc. badanych.
Podobne nastroje panują wśród klientów rynku pierwotnego. Połowa z nich zakłada, że ceny będą rosły, a 16 proc. liczy na ich obniżenie. W grupie osób, dla których źródło zakupu nieruchomości nie ma większego znaczenia, również 50 proc. spodziewa się wzrostów, podczas gdy scenariusz spadkowy bierze pod uwagę 14 proc.
Dane cenowe pokazują przy tym coraz większą różnicę między tempem zmian na obu rynkach. W II kwartale średnia zagregowana cena mieszkań w siedmiu największych polskich miastach przekroczyła na rynku deweloperskim 16 tys. zł za metr kwadratowy. Oznacza to wzrost o 7 proc. w ciągu roku. Na rynku wtórnym średnia wyniosła około 15,5 tys. zł za metr kwadratowy, ale roczna dynamika była znacznie niższa i sięgnęła 3 proc., a więc pozostawała na poziomie zbliżonym do inflacji.
Nie oznacza to jednak, że deweloperzy masowo podnoszą ceny mieszkań, które już znajdują się w sprzedaży. Jak wskazują autorzy raportu, wzrost średniej stawki ofertowej jest w dużej mierze konsekwencją pojawiania się nowych, droższych inwestycji. To właśnie zmieniająca się struktura dostępnej oferty, a nie wyłącznie podwyżki cen konkretnych lokali, ciągnie rynkową średnią w górę.
Jesienny powrót kupujących może zmienić ofertę deweloperów
Najbardziej prawdopodobny scenariusz na kolejne miesiące zakłada, że istotną grupą klientów pozostaną trzydziesto- i czterdziestolatkowie. Dla wielu z nich zakup własnego mieszkania nie jest decyzją inwestycyjną, którą można odkładać bez końca, lecz odpowiedzią na konkretną sytuację życiową – powiększenie rodziny, potrzebę większego metrażu czy chęć usamodzielnienia się.
Jeżeli to właśnie ta grupa będzie dominowała w biurach sprzedaży, deweloperzy mogą coraz częściej uzupełniać ofertę projektami wycenionymi poniżej obecnej średniej. Są to mieszkania z popularnego segmentu, które ze względu na bardziej przystępny całkowity koszt zakupu znajdują nabywców najszybciej.
W takim wariancie nie należy spodziewać się gwałtownego wzrostu cen. Eksperci zakładają raczej nominalne podwyżki rzędu 2–4 proc. rocznie, a więc tempo zbliżone do inflacji. Korekty cen mieszkań, które już są dostępne w sprzedaży, również mają być niewielkie – prawdopodobnie w granicach 1–2 proc. W części przypadków mogą one służyć przede wszystkim stworzeniu przestrzeni do późniejszych negocjacji i udzielania klientom rabatów.
Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, ocenia, że realizacja takiego scenariusza nie musi prowadzić do spadku średnich cen. Bardziej prawdopodobna jest ich stabilizacja. Oferta miałaby pozostawać szeroka i być regularnie uzupełniana o tańsze lokale, przy jednoczesnym utrzymaniu wyboru mieszkań droższych, skierowanych do klientów poszukujących wyższego standardu.
Szczególnie istotna może okazać się jesień. To właśnie we wrześniu i październiku, po tradycyjnym wakacyjnym spowolnieniu, na rynek może wrócić większa grupa kupujących. Jeżeli deweloperzy odpowiednio wcześniej dostosują strukturę oferty, osoby poszukujące mieszkań powinny mieć większy wybór także w najbardziej popularnych przedziałach cenowych.
Droższy scenariusz również pozostaje na stole
Eksperci nie wykluczają jednak mniej korzystnego dla części kupujących rozwoju sytuacji. W drugim wariancie podczas wakacyjnych miesięcy aktywni na rynku pozostaliby przede wszystkim zamożniejsi klienci, w tym pięćdziesięciolatkowie w mniejszym stopniu uzależnieni od finansowania kredytem. Dla takich nabywców zakup nieruchomości częściej oznacza zamianę dotychczasowego mieszkania na większe, lepiej położone lub oferujące wyższy standard.
Deweloperzy uważnie obserwują profil osób pojawiających się w biurach sprzedaży. Jeżeli w najbliższych miesiącach dominować będą klienci o większych możliwościach finansowych, odpowiedzią może być wprowadzanie kolejnych droższych projektów. Wówczas całkowita liczba mieszkań dostępnych na rynku nadal mogłaby pozostawać wysoka, ale stopniowo zmniejszałaby się pula lokali z podstawowego, najbardziej poszukiwanego segmentu.
Dla kupujących wracających na rynek jesienią oznaczałoby to mniej atrakcyjnych cenowo mieszkań do wyboru oraz możliwość szybszego wzrostu średnich stawek, już wyraźnie przekraczającego inflację.
Autorzy raportu oceniają jednak ten wariant jako mniej prawdopodobny. Bazowym scenariuszem pozostaje dziś względna stabilizacja rynku: bez spektakularnych przecen, ale również bez gwałtownego przyspieszenia cen. Najbliższe miesiące pokażą przede wszystkim, kto rzeczywiście będzie kupował mieszkania i jak szybko deweloperzy dostosują do tych klientów swoją ofertę. To właśnie struktura popytu, bardziej niż same deklaracje sprzedających, może zdecydować o tym, w którą stronę podąży rynek w drugiej połowie roku.
Źródło: WM.pl (Wolne Media / Grupa WM)