Samorządy pracują nad Planami Ogólnymi. Wyjaśniamy, o co chodzi.
Do końca sierpnia każda gmina musi przygotować tzw. Plan Ogólny. To dokument ściśle określający warunki zabudowy. Miał z założenia wprowadzić ład planistyczny w całym kraju, ale słychać głosy, że może ograniczyć rozwój na wielu obszarach. Do tego te samorządy, które nie zdążą dokumentu uchwalić, nie
Spis treści
- Plany Ogólne – kto to wprowadził?
- Dlaczego Plany Ogólne wywołują sprzeciw w samorządach?
- Burmistrz Iwona Kublik: my nie mamy takich uwag, jak gminy wiejskie
- Czym się różni Plan Ogólny od studium uwarunkowań przestrzennych miasta
- Po co wymyślono Plany Ogólne
- Jaką formę mają Plany Ogólne
- Co to są strefy planistyczne
- Jakie wskaźniki dla nieruchomości określi Plan Ogólny
- Algorytm wylicza, stąd kontrowersje
- Jak władze miasta określiły zapotrzebowanie na nową zabudowę na 12 tysięcy mieszkańców?
- Jak wyglądają przygotowania do wprowadzenia Planu Ogólnego w Sokołowie Podlaskim?
- Czy miasto musi skonsultować Plan Ogólny z mieszkańcami
- Czy uchwalony już Plan Ogólny będzie można zmienić
- Co się stanie, jeśli Plan Ogólny nie zostanie uchwalony
Do końca sierpnia każda gmina musi przygotować tzw. Plan Ogólny. To dokument ściśle określający warunki zabudowy. Miał z założenia wprowadzić ład planistyczny w całym kraju, ale słychać głosy, że może ograniczyć rozwój na wielu obszarach. Do tego te samorządy, które nie zdążą dokumentu uchwalić, nie będą mogły skorzystać z funduszy w ramach KPO. Sprawdzamy, jak wygląda sytuacja w mieście Sokołów Podlaski.
Plany Ogólne – kto to wprowadził?
Sejm RP uchwalił stosowną ustawę w lipcu 2023 roku i każda gmina musi przygotować Plany Ogólne według wytycznych. Termin był już przekładany. Niedawno prezydent RP podpisał nowelizację przepisów, która wydłużyła gminom termin na uchwalenie planów do 31 sierpnia 2026 roku.
Dlaczego Plany Ogólne wywołują sprzeciw w samorządach?
Największe trudności przy sporządzaniu Planów Ogólnych dotyczą obszarów uzupełnienia zabudowy, co szczególnie dotyka gminy wiejskie.
- Problem ten jest szczególnie widoczny w gminach o rozproszonej zabudowie oraz tam, gdzie nie przyjęto jeszcze planów miejscowych. Mamy do czynienia z paradoksem: jeśli rolnik prowadzi działalność gospodarczą, a jego grunty nie mieszczą się w wyznaczonym obszarze uzupełnienia zabudowy, zgodnie z planem ogólnym nie będzie mógł postawić nawet silosu na kiszonkę - wyjaśnia Mariusz Marszał, zastępca dyrektora Biura Związku Gmin Wiejskich RP w artykule na portalu prawo.pl.
Na problem zwracał uwagę wójt gminy Korczew Sławomir Wasilczuk podczas kwietniowego spotkania z wicepremierem Władysławem Kosiniakiem-Kamyszem w Sokołowskim Ośrodku Kultury. Wskazywał, że Plany Ogólne mogą zahamować rozwój wielu gmin. Od wicepremiera usłyszał, że konieczność uchwalenia planów wynika z KPO.
Burmistrz Iwona Kublik: my nie mamy takich uwag, jak gminy wiejskie
- Sytuacja miast w kontekście sporządzanych Planów Ogólnych różni się od sytuacji gmin wiejskich – mówi burmistrz miasta Sokołów Podlaski Iwona Kublik. - Dodatkowo Sokołów Podlaski jeśli chodzi i zagospodarowanie przestrzenne posiada dobrze ukształtowaną koncentryczną strukturę. Daje to lepsze warunki do zarządzania przestrzenią oraz uzupełniania zabudowy, nie powodując tzw. rozlewania się miasta. Ponadto na podstawie składanych obecnie wniosków o warunki zabudowy wnikliwie analizujemy i bierzemy pod uwagę preferowane przez mieszkańców i inwestorów kierunki rozwoju Sokołowa Podlaskiego – dodaje.
Czym się różni Plan Ogólny od studium uwarunkowań przestrzennych miasta
Różnica polega też na sile nowego Planu. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie było aktem prawa miejscowego, a Plan Ogólny nim jest. Studium to był tzw. dokument kierunkowy, wewnętrzny dokument gminy, który był wiążący tylko przy uchwalaniu planów zagospodarowania (musiały być zgodne ze studium, co oznacza, że jeśli jakaś działka w studium była przeznaczona na tereny zielone, to takie też powinna mieć przeznaczenie w planie zagospodarowania).
Plan Ogólny ma większą moc - każda decyzja o warunkach zabudowy (musimy taką mieć, by dostać pozwolenie na budowę w miejscach, gdzie nie ma planu zagospodarowania) będzie musiała być zgodna z Planem Ogólnym.
Po co wymyślono Plany Ogólne
Problemem polskiego ładu przestrzennego jest tzw. rozlewanie się miast. Zamiast zwartej zabudowy, która ma dobrą infrastrukturę (przede wszystkim drogi i sieci), miasta są coraz rozleglejsze i domy powstają coraz dalej od centrum.
Gdyby to jeszcze były większe osiedla, nie byłoby takiego problemu, ale dziś mieszkaniec może kupić działkę kilkaset metrów od drogi, z polną dojazdówką, i postawić tam dom. Miasto musi wydać warunki zabudowy, bo nie uchwaliło planów zagospodarowania przestrzennego (w Sokołowie Podlaskim tylko 4,5 procent powierzchni miasta PZP ma), dom powstaje, potem mieszkaniec żąda, by miasto poprowadziło tam drogi, chodnik, czy gazociąg. Argumentuje, że skoro dało pozwolenie, to miasto ma obowiązek zadbać o infrastrukturę.
Rozlewanie się miast powoduje olbrzymie koszty, jest nieracjonalne ekonomicznie. Plany Ogólne mają to ograniczyć.
Jaką formę mają Plany Ogólne
Zamiast tradycyjnej części tekstowej i graficznej, Plan będzie w formie danych przestrzennych w bezpłatnym systemie online. W internecie można znaleźć każdą działkę i sprawdzić, w jakiej jest strefie.
Co to są strefy planistyczne
Mówiąc najprościej: określają one przeznaczenie terenu. Każda nieruchomość w mieście będzie się znajdowała w jednej z 13 stref: wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową zagrodową, wielofunkcyjnej z zabudową zagrodową, usługowej, handlu powierzchniowego, gospodarczej, produkcji rolniczej, infrastrukturalnej, zieleni i rekreacji, cmentarzy, górnictwa, otwartej, komunikacyjnej.
Tylko pierwsze trzy strefy dopuszczają zabudowę mieszkaniową. Przypisanie do strefy zdeterminuje przyszłość nieruchomości. Wprost: jeśli działka zostanie przypisana do terenów zielonych nikt na niej nic nie wybuduje. Jeśli do strefy z zabudową zagrodową - będzie tam mógł powstać dom. Jeśli usługowej - firma. To wpłynie na jej wartość.
Jakie wskaźniki dla nieruchomości określi Plan Ogólny
Będą tam szczegółowe dane: maksymalna nadziemna intensywność zabudowy, czyli jaki procent powierzchni na działce mogą zajmować budynki oraz minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej.
Algorytm wylicza, stąd kontrowersje
Dlaczego Plany Ogólne mają z założenia ograniczyć powierzchnię, na której będzie można budować. Przecież to oznacza, że część nieruchomości straci na wartości.
Kluczowym wskaźnikiem w planie, narzuconym przez ustawę, jest tak zwane zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową. Oblicza się ją według wzoru, biorąc pod uwagę liczbę mieszkańców (zwiększa się ją o 5 proc.), aktualną łączną powierzchnię użytkową mieszkań i prognozowaną powierzchnię użytkową mieszkań przypadającą na jednego mieszkańca. Z grubsza chodzi o to, by przeliczyć, ile osób „zmieści się” w domach i mieszkaniach. Potem trzeba określić prognozę mieszkańców za 20 lat i wyliczyć, ile potrzeba powierzchni, by zaspokoić zapotrzebowanie.
To wyliczenie jest niezależne od władz miasta, robi się je według wzoru.
Jak władze miasta określiły zapotrzebowanie na nową zabudowę na 12 tysięcy mieszkańców?
Zgodnie z przepisami dotyczącymi konstruowania Planów Ogólnych, gdyby poprzestać na zapisanym w rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 8 grudnia 2023 r. wzorze, zabudowa mieszkaniowa w Sokołowie Podlaskim powinna być zaplanowana na 6 tysięcy nowych mieszkańców. Ustawa pozwala zwiększyć tę liczbę o dodatkowe 30 proc. - do 7800 osób. Jednak władze miasta uznały, że to nadal za mało, aby Sokołów Podlaski mógł się dynamicznie rozwijać. Wykorzystały inną możliwość prawną – 18 grudnia 2025 r. Rada Miejska zaktualizowała „Strategię Rozwoju Miasta Sokołów Podlaski na lata 2024–2030” w zakresie polityki przestrzennej. Aktualizacja pozwoliła zwiększyć zapotrzebowanie na nową zabudowę do 12 tysięcy osób.
- Tym samym burmistrz miasta Sokołów Podlaski podjął działania mające na celu zapewnienie możliwie szerokich możliwości realizacji zabudowy mieszkaniowej przez mieszkańców – wyjaśnia Elżbieta Makowska, naczelnik Wydziału Rozwoju Urzędu Miasta w Sokołowie Podlaskim. - O skali zainteresowania możliwością zagospodarowania nieruchomości świadczy liczba składanych wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Na koniec 2025 r. do Urzędu Miasta w Sokołowie Podlaskim wpłynęły 552 takie wnioski, natomiast do końca maja 2026 r. złożono ich około 145. Dane te wskazują na utrzymujące się duże zainteresowanie realizacją inwestycji oraz potwierdzają zasadność podejmowanych działań planistycznych.
Jak wyglądają przygotowania do wprowadzenia Planu Ogólnego w Sokołowie Podlaskim?
Jeśli chodzi o nasze miasto, wykonawca przedłożył wstępną koncepcję projektu Planu Ogólnego. Przekazanie projektu do etapu opiniowania i uzgodnień planowane jest na połowę lipca 2026 r. - Główne trudności przy sporządzaniu planu ogólnego wynikają przede wszystkim ze złożoności procedury planistycznej oraz konieczności uzyskania wymaganych opinii i uzgodnień od właściwych organów. Istotnym wyzwaniem jest również pogodzenie oczekiwań mieszkańców i potrzeb rozwojowych miasta z ograniczeniami wynikającymi z obowiązujących przepisów – wyjaśnia naczelnik Elżbieta Makowska. Podkreśla, że miasto podejmuje działania, by zmieścić się z przygotowaniem Planu Ogólnego w ustawowym terminie, ale harmonogram przygotowań w dużej mierze uzależniony jest od opinii i uzgodnień organów zewnętrznych.
Czy miasto musi skonsultować Plan Ogólny z mieszkańcami
Tak, ma taki obowiązek. Mieszkańcy mogą zgłosić uwagi, jeśli nie zgadzają się z przypisaniem swojej nieruchomości do konkretnej strefy. Miasto musi je rozpatrzyć, ale to nie oznacza, że przyjąć. W Sokołowie Podlaskim konsultacji jeszcze nie było, nie doszliśmy jeszcze do tego etapu w procedurach. Na obecnym etapie nie jest możliwe jednoznaczne określenie terminu rozpoczęcia konsultacji społecznych, ponieważ zależy on od przebiegu procesu opiniowania i uzgadniania projektu przez właściwe organy. Obecnie zakłada się, że konsultacje społeczne rozpoczną się w sierpniu 2026 r.
Czy uchwalony już Plan Ogólny będzie można zmienić
Będzie to bardzo trudne, bo trzeba będzie przejść jeszcze raz całą procedurę. Ustawodawca zakładał, że Plany raczej nie będą zmieniane co trzy lata. Ale Plan Ogólny, jak każdą decyzję rady, będzie można zaskarżyć do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
Co się stanie, jeśli Plan Ogólny nie zostanie uchwalony
Będzie paraliż inwestycyjny. Miasto nie będzie mogło wydawać nowych WZ-etek (decyzji o warunkach zabudowy). To zablokuje budowę domów, szeregowców i innych inwestycji na terenach nieobjętych planami miejscowymi. Nie będzie można też uchwalić nowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego ani modyfikować tych już istniejących.
Wnioski o warunki zabudowy złożone do 31 sierpnia 2026 r. będą procedowane, a prawomocne decyzje WZ wydane do tej daty pozostaną w mocy.
Samorządy, które nie uchwalą Planów Ogólnych, nie będą mogły korzystać z funduszy w ramach KPO.
DZIĘKUJĘ ZA KONSULTACJE, KTÓRYCH PODCZAS PRZYGOTOWYWANIA ARTYKUŁU UDZIELIŁA MI PANI RADNA WIOLETA STRZAŁA-NOWAKOWSKA