Musisz otworzyć drzwi lub 5 tys. zł kary. Rząd wprowadzi nowe przepisy
Miesiąc mija za miesiącem, a projekt wciąż tkwi w konsultacjach – i mimo to lokatorzy pytają o niego coraz częściej. Chodzi o nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów, oznaczoną w wykazie prac legislacyjnych jako UD313, która ma wprowadzić obowiązek wpuszczania zarządcy do mieszkania ̵
Miesiąc mija za miesiącem, a projekt wciąż tkwi w konsultacjach – i mimo to lokatorzy pytają o niego coraz częściej. Chodzi o nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów, oznaczoną w wykazie prac legislacyjnych jako UD313, która ma wprowadzić obowiązek wpuszczania zarządcy do mieszkania – pod groźbą grzywny do 5 tys. zł. W Warszawie, gdzie tysiące mieszkań w starych kamienicach mają nieuregulowany status, temat wraca przy każdej kolejnej fali kontroli instalacji.
Fot. Warszawa w Pigułce
Nic się nie zmieniło od miesięcy – i to jest właśnie clou sprawy
Projekt trafił do Rządowego Centrum Legislacji na początku 2026 roku i od tamtej pory utknął na etapie uzgodnień międzyresortowych oraz konsultacji publicznych. Ministerstwo Rozwoju i Technologii deklaruje, że nowelizacja ma zostać przyjęta w drugiej połowie 2026 roku, ale żadna konkretna data nie została jeszcze wyznaczona. Innymi słowy – dziś, w połowie lipca, przepisy w dalszym ciągu nie obowiązują, a każda groźba grzywny powoływana już teraz przez zarządcę czy spółdzielnię jest po prostu bezpodstawna.
Co dokładnie się zmienia – stan obecny kontra projekt
Sytuacja
Stan obecny (do dziś)
Po wejściu w życie UD313
Odmowa wpuszczenia na coroczny przegląd instalacji
Obowiązek istnieje w prawie budowlanym, ale brak realnej sankcji
Grzywna od 20 do 5000 zł nakładana przez nadzór budowlany
Awaria zagrażająca sąsiadom (np. wyciek gazu, zalanie)
Lokator ma obowiązek udostępnić lokal niezwłocznie
Bez zmian co do zasady, doprecyzowany tryb wejścia w asyście służb
Nieobecność lokatora podczas zgłoszonej wcześniej kontroli
Zarządca zwykle wraca innym razem
Możliwe wejście w obecności policji lub straży miejskiej, jeśli odmowa jest uporczywa
Jednorazowe nieotwarcie drzwi bez złej woli
Brak sankcji
Nadal brak sankcji – kara dotyczy wyłącznie uporczywego uchylania się
Lokal zajmowany bez tytułu prawnego („dziki lokator”)
Bardzo ograniczone możliwości egzekwowania dostępu
Te same zasady i sankcje co dla najemców z umową
To rozróżnienie – między pojedynczą, usprawiedliwioną nieobecnością a systematycznym, świadomym blokowaniem dostępu – ma być kluczowe dla całego mechanizmu. Sam projekt posługuje się pojęciem „uporczywego” uchylania się od obowiązku, co ma chronić osoby, które po prostu nie mogły akurat wziąć wolnego w dniu wizyty.
Skąd w ogóle wziął się pomysł na te przepisy
Punktem wyjścia jest art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, który już dziś nakłada obowiązek udostępnienia mieszkania w razie awarii. Problem w tym, że przepis ten nie przewiduje żadnej realnej sankcji za jego złamanie – zarządca może pisać wezwania, dzwonić, zostawiać kartki na klatce, ale bez skutecznego narzędzia egzekucyjnego cała procedura kończy się na dobrej woli lokatora. Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które odpowiada za projekt, argumentuje, że brak dostępu do części mieszkań od lat utrudnia wykrywanie usterek instalacji gazowej, elektrycznej czy wentylacyjnej – a to bezpośrednio przekłada się na ryzyko pożaru albo katastrofy budowlanej dla całego budynku, nie tylko jednego lokalu.
Dlaczego akurat w Warszawie ten temat budzi tyle emocji
W stolicy problem dotyczy przede wszystkim starych zasobów komunalnych i spółdzielczych w dzielnicach takich jak Praga-Południe, Praga-Północ czy Wola, gdzie duża część kamienic ma skomplikowaną, nieuregulowaną historię własnościową. To właśnie tam zarządcy najczęściej trafiają na zamknięte drzwi – czy to z powodu wieloletnich sporów spadkowych, czy obecności osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego. Zakład Gospodarowania Nieruchomościami prowadzi w takich budynkach tysiące kontroli rocznie, a odmowa dostępu pozostaje jednym z powtarzalnych utrudnień w tej pracy, niezależnie od tego, czy nowe przepisy wejdą w życie, czy nie.
Rzecznik Praw Obywatelskich mówi wprost – to może być niekonstytucyjne
Nie brakuje głosów krytycznych. Zastępca Rzecznika Praw Obywatelskich Stanisław Trociuk w uwagach przekazanych resortowi zapytał wprost, czy tak szerokie ograniczenie korzystania z mieszkania nie stoi w sprzeczności z art. 50 Konstytucji RP, gwarantującym nienaruszalność mieszkania. RPO zwraca uwagę, że projekt nie precyzuje wystarczająco jasno granic nowych uprawnień zarządców, co w praktyce może otworzyć drogę do nadużyć – zwłaszcza tam, gdzie relacje między lokatorem a zarządcą są już wcześniej skonfliktowane.
Nie brakuje głosów krytycznych. Zastępca Rzecznika Praw Obywatelskich Stanisław Trociuk w uwagach przekazanych resortowi zapytał wprost, czy tak szerokie ograniczenie korzystania z mieszkania nie stoi w sprzeczności z art. 50 Konstytucji RP, gwarantującym nienaruszalność mieszkania. RPO zwraca uwagę, że projekt nie precyzuje wystarczająco jasno granic nowych uprawnień zarządców, co w praktyce może otworzyć drogę do nadużyć – zwłaszcza tam, gdzie relacje między lokatorem a zarządcą są już wcześniej skonfliktowane.
Projekt obejmuje szerszy krąg osób, niż mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka. Obowiązek udostępnienia lokalu ma dotyczyć nie tylko najemców mieszkań komunalnych, ale też właścicieli lokali we wspólnotach mieszkaniowych oraz osób korzystających z mieszkań w spółdzielniach – a nowe przepisy mają obejmować również te osoby, które zajmują lokal bez tytułu prawnego, czyli tak zwanych dzikich lokatorów, wobec których dziś egzekwowanie jakichkolwiek obowiązków bywa w praktyce niemal niemożliwe.
Sprawdź, jak reagować już teraz?
Jeśli dziś dostaniesz pismo od zarządcy albo spółdzielni powołujące się na „nowe przepisy” i grzywnę do 5 tys. zł – sprawdź datę i numer aktu prawnego, na który się powołują. Projekt UD313 wciąż jest w fazie konsultacji, więc żadna grzywna z tego tytułu nie może zostać dziś realnie nałożona. Obowiązek udostępnienia mieszkania w razie faktycznej awarii istnieje jednak już teraz, na mocy obowiązującego art. 10 ustawy – i tego nie warto ignorować, niezależnie od losów nowelizacji.
Gdy zarządca zgłasza się z prośbą o dostęp do lokalu w związku z okresowym przeglądem, warto od razu ustalić dogodny termin – przepisy, także te obowiązujące dziś, nie zakazują negocjowania daty wizyty. Jeśli natomiast wizyta dotyczy realnego zagrożenia, na przykład podejrzenia wycieku gazu, zwłoka może mieć poważne konsekwencje dla całego budynku, nie tylko dla samego lokatora. Warto też pamiętać, że każde wejście do mieszkania pod nieobecność właściciela, obecnie i w przyszłości, powinno odbywać się w asyście policji lub straży miejskiej oraz kończyć się sporządzeniem protokołu – jego brak jest sygnałem, że procedura nie została zachowana prawidłowo.
Redaktor naczelny serwisu. Absolwent Wydziału Dziennikarstwa i Nauk Politycznych na Uniwersytecie Warszawskim z ponad 15-letnim doświadczeniem w mediach. Specjalista ds. strategii informacyjnych i komunikacji kryzysowej. Wieloletni inwestor giełdowy i praktyk rynków finansowych. W swoich tekstach łączy warsztat dziennikarski z praktyczną wiedzą o podatkach, inwestowaniu i mechanizmach rynkowych, tłumacząc zawiłości ekonomii na język codzienny.
Capital Media S.C. ul. Grzybowska 87, 00-844 Warszawa
Kontakt z redakcją: [email protected]
Źródło: Warszawa w Pigułce