Koniec Lex deweloper. Ostatni dzwonek dla inwestorów, ale decyzja nadal należy do gmin
31 sierpnia 2026 roku przejdzie do historii polskiej urbanistyki. Tego dnia wygasną przepisy tzw. Lex deweloper, czyli specustawy mieszkaniowej, która przez ostatnie lata pozwalała realizować inwestycje mieszkaniowe w uproszczonym trybie. Nie oznacza to jednak, że wszystkie rozpoczęte procedury zostaną automatycznie zakończone. Jak podkreślają eksperci, kluczowa będzie data złożenia wniosku, a nie moment podjęcia decyzji przez radę gminy. Dla samorządów, inwestorów i mieszkańców oznacza to jeszcze kilka miesięcy ważnych rozstrzygnięć.
Lex deweloper, czyli ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych, obowiązywała od 2018 roku. Jej celem było przyspieszenie budowy nowych mieszkań poprzez umożliwienie realizacji inwestycji również na terenach, gdzie nie obowiązywały miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Rozwiązanie od początku wzbudzało jednak wiele emocji. Zwolennicy wskazywali, że pozwala szybciej zwiększać liczbę mieszkań na rynku, przeciwnicy podnosili, że może prowadzić do zabudowy terenów w sposób niezgodny z długofalową polityką przestrzenną gmin.
31 sierpnia: to nie koniec wszystkich inwestycji
Wbrew pojawiającym się obawom, wygaśnięcie przepisów nie oznacza automatycznego zakończenia wszystkich postępowań prowadzonych na podstawie specustawy. Jak wyjaśnia w rozmowie z PAP Patryk Kozierkiewicz, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, przepisy przejściowe pozostawiają możliwość dokończenia procedur rozpoczętych przed 31 sierpnia. – Do wniosków złożonych przed 31 sierpnia stosuje się dotychczasowe przepisy specustawy mieszkaniowej. W praktyce oznacza to, że każdy wniosek, który wpłynie do końca sierpnia, będzie mógł być procedowany w oparciu o te zasady również po tej dacie” – powiedział w rozmowie z PAP. Oznacza to, że inwestorzy, którzy zdążą złożyć komplet dokumentów do końca sierpnia, nie utracą możliwości prowadzenia postępowania według dotychczasowych przepisów, nawet jeśli sama decyzja zapadnie już po wygaśnięciu ustawy.
Liczy się dzień złożenia wniosku
Ekspert zwraca uwagę, że o rozpoczęciu postępowania decyduje sam moment złożenia wniosku, nawet jeśli dokumentacja będzie wymagała późniejszego uzupełnienia. Jak podkreśla Patryk Kozierkiewicz w rozmowie z PAP, przepisy przewidują możliwość usunięcia braków formalnych już po złożeniu dokumentów. – Jeśli braki zostaną uzupełnione w sposób prawidłowy i w terminie, momentem wszczęcia postępowania będzie dzień złożenia wniosku, a nie dzień uzupełnienia braków – wyjaśnił. To oznacza, że inwestorzy nie muszą obawiać się, iż drobne uchybienia formalne przekreślą możliwość skorzystania z przepisów wygasającej specustawy.
Może Cię zainteresować:
Pożar pustostanu przy ul. Kopernika w Otwocku. Gęsty dym widać z wielu kilometrów, akcja nadal trwa
Gminy nie muszą podejmować uchwał do końca sierpnia
Jednym z najważniejszych pytań było to, czy rady gmin muszą zdążyć z podjęciem uchwał jeszcze przed wygaśnięciem ustawy. Jak wynika z interpretacji przedstawionej przez eksperta, takiego obowiązku nie ma. – Najważniejsze jest zachowanie terminu złożenia wniosku przez inwestora, który upływa 31 sierpnia. Po tej dacie nie pojawia się jednak żadna »gilotyna« prawna, która uniemożliwiłaby gminie wydanie uchwały w późniejszym czasie – powiedział Patryk Kozierkiewicz w rozmowie z PAP. Oznacza to, że samorządy będą mogły procedować rozpoczęte sprawy również jesienią, a nawet później, zgodnie z obowiązującymi terminami ustawowymi.
Plan ogólny nie przekreśli rozpoczętych postępowań
Od kilku miesięcy samorządy w całej Polsce pracują nad nowymi planami ogólnymi, które w przyszłości staną się podstawowym dokumentem planistycznym. Pojawiały się pytania, czy uchwalenie planu ogólnego po 31 sierpnia może zablokować inwestycje rozpoczęte jeszcze na podstawie studium uwarunkowań. Jak wyjaśnił w rozmowie z PAP radca prawny PZFD, przepisy przejściowe zostały skonstruowane w taki sposób, aby zapewnić stabilność rozpoczętych postępowań. Jeżeli w momencie złożenia wniosku obowiązywało jeszcze studium, to właśnie ono pozostanie podstawą oceny inwestycji aż do zakończenia całej procedury. Samo wejście w życie planu ogólnego nie zmieni automatycznie zasad prowadzonego już postępowania.
Może Cię zainteresować:
Otwock kontra Karczew. Dwa miasta, dwie wielkie inwestycje i jeden cel – zostać sportowym sercem Mazowsza
Ostateczne słowo i tak należy do samorządu
Choć inwestorzy zachowają możliwość procedowania wcześniej złożonych wniosków, nie oznacza to automatycznej zgody na realizację inwestycji. Jak podkreśla Patryk Kozierkiewicz w rozmowie z PAP, rada gminy nadal zachowuje pełną swobodę podejmowania decyzji. – Rada gminy zawsze może podjąć decyzję, że dana inwestycja jej nie odpowiada i odmówić podjęcia uchwały. Jeżeli zatem gmina uzna, że zamierzenie nie wpisuje się w prowadzoną przez nią politykę przestrzenną, może odmówić wydania uchwały o ustaleniu lokalizacji – zaznaczył.
To oznacza, że mimo wygaśnięcia Lex deweloper to właśnie samorządy nadal będą decydowały o tym, czy konkretne osiedle lub budynek otrzyma zielone światło.
Dla nas, mieszkańców zmiany mogą okazać się istotne. Otwock, Józefów, Wiązowna czy Karczew należą do gmin, które cieszą się dużym zainteresowaniem inwestorów ze względu na bliskość Warszawy i rozwijającą się infrastrukturę. Można spodziewać się, że część deweloperów będzie chciała wykorzystać ostatnie tygodnie obowiązywania specustawy i złożyć wnioski jeszcze przed 31 sierpnia. Nie oznacza to jednak, że wszystkie takie inwestycje zostaną zrealizowane. Każdy projekt będzie nadal oceniany przez właściwą radę gminy, która może zarówno wyrazić zgodę na lokalizację inwestycji, jak i odmówić jej realizacji. Choć więc Lex deweloper odchodzi do historii, wpływ tej ustawy na lokalny rynek mieszkaniowy będzie odczuwalny jeszcze przez wiele miesięcy. To właśnie teraz rozpoczyna się ostatni etap procedowania inwestycji, które zdążą zostać zgłoszone przed końcem sierpnia. Artykuł Koniec Lex deweloper. Ostatni dzwonek dla inwestorów, ale decyzja nadal należy do gmin pochodzi z serwisu Portalotwocki.pl - żyj lokalnie .
Źródło: PortalOtwocki.pl