Działkowicze w Warszawie masowo kontrolowani przez urzędy skarbowe
Ceny za prawo do ogródka działkowego w atrakcyjnych punktach Warszawy potrafią dziś znacznie przekraczać 100 000 zł – a formalnie nikt nie sprzedaje tu żadnej ziemi, bo działkowiec nie jest jej właścicielem. To, co faktycznie zmienia właściciela, to prawo do korzystania z działki oraz własność
Ceny za prawo do ogródka działkowego w atrakcyjnych punktach Warszawy potrafią dziś znacznie przekraczać 100 000 zł – a formalnie nikt nie sprzedaje tu żadnej ziemi, bo działkowiec nie jest jej właścicielem. To, co faktycznie zmienia właściciela, to prawo do korzystania z działki oraz własność tego, co na niej stoi – altana, nasadzenia, ogrodzenie. Ten mechanizm, zwany potocznie odstępnym, ma jednak precyzyjnie określone zasady podatkowe – a błędy w ich stosowaniu to najczęstszy powód, dla którego urząd skarbowy w ogóle się taką transakcją zainteresuje.
Dodaj nas do preferowanych źródeł w Google
Mężczyzna pukający do drzwi mieszkania. Fot. Warszawa w Pigułce
To nie jest szara strefa – w taki sposób trzeba to rozliczać
Rodzinne ogrody działkowe działają na podstawie ustawy z 13 grudnia 2013 roku, a sama działka nigdy nie jest przedmiotem klasycznej sprzedaży nieruchomości, bo grunt należy do ROD lub gminy, nie do działkowca. Kupujący płaci więc formalnie za dwie rzeczy naraz – przeniesienie prawa do korzystania z działki oraz odkupienie własności tego, co na niej wybudowano i zasadzono. Obie części tej samej transakcji są opodatkowane inaczej, i to właśnie tu najczęściej dochodzi do pomyłek.
Dwie stawki podatku od czynności cywilnoprawnych
Zgodnie z ustawą z 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych, samo prawo majątkowe do działki – czyli prawo do jej użytkowania – opodatkowane jest stawką 1 procent. Jeśli jednak w tej samej umowie sprzedawane są też nasadzenia, altana czy inne obiekty stanowiące własność działkowca, a tak jest niemal zawsze, ta część podlega już stawce 2 procent. Obowiązek zapłaty spoczywa na kupującym, który w ciągu 14 dni od zawarcia umowy musi złożyć deklarację PCC-3 i wpłacić podatek do właściwego urzędu skarbowego – chyba że umowę zawarto w formie aktu notarialnego, bo wtedy podatek pobiera i odprowadza notariuzs.
Właśnie brak rozdzielenia tych dwóch wartości w umowie bywa źródłem kłopotów. Jeśli kontrakt nie wskazuje osobno, ile kosztuje samo prawo do działki, a ile – nasadzenia i altana, urząd skarbowy może przyjąć dla całej kwoty wyższą, dwuprocentową stawkę. W skrajnych przypadkach, przy podejrzeniu zaniżenia wartości, urząd ma prawo zlecić opinię biegłego rzeczoznawcy – a jeśli różnica między zadeklarowaną a rzeczywistą wartością przekroczy 33 procent, kosztami takiej opinii może zostać obciążony sam podatnik.
A co z podatkiem dochodowym po stronie sprzedającego?
Tu akurat większość działkowców może odetchnąć z ulgą. Sprzedaż własności nasadzeń i obiektów na działce ROD traktowana jest jako przychód z odpłatnego zbycia rzeczy, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kluczowa zasada jest jednak korzystna dla większości sprzedających – jeśli od nabycia altany czy nasadzeń minęło więcej niż 6 miesięcy, sprzedaż jest całkowicie zwolniona z podatku dochodowego, a uzyskanej kwoty nie trzeba nawet wykazywać w rocznym zeznaniu PIT. Skoro większość działek w warszawskich ROD zmienia właścicieli po wielu latach, a nierzadko dekadach użytkowania, ten warunek w praktyce spełnia niemal każdy sprzedający.
Gdzie więc realnie czai się ryzyko kontroli?
Prawdziwym zagrożeniem nie jest więc sam fakt otrzymania dużej gotówki za działkę, tylko sposób, w jaki transakcja zostaje udokumentowana. Urząd skarbowy ma ustawowy czas na weryfikację złożonej deklaracji PCC-3, a rażąco zaniżona wartość w umowie – na przykład wpisanie w dokumencie kwoty wyraźnie niższej niż faktycznie zapłacone odstępne – naraża obie strony transakcji na korektę rozliczenia, dopłatę podatku wraz z odsetkami, a w skrajnych przypadkach na odpowiedzialność z Kodeksu karnego skarbowego. Ryzyko rośnie tam, gdzie różnica między ceną rynkową atrakcyjnie położonych warszawskich działek a zadeklarowaną w umowie kwotą jest łatwa do zauważenia – a ceny rzędu kilkudziesięciu czy ponad stu tysięcy złotych, typowe dziś dla stolicy, z pewnością do takich należą.
Co to oznacza dla Ciebie? Jak zabezpieczyć się przy transakcji
- W umowie zawsze rozdziel wartość samego prawa do działki od wartości nasadzeń, altany i innych obiektów – to jedyny sposób, żeby uniknąć naliczenia wyższej, dwuprocentowej stawki od całej kwoty transakcji.
- Zachowaj dokumentację potwierdzającą inwestycje poczynione na działce – faktury za materiały budowlane, dowody zakupu nasadzeń – to przyda się zarówno przy ustalaniu wartości nieruchomości, jak i w razie ewentualnego pytania ze strony urzędu skarbowego.
- Jako kupujący pamiętaj o terminie 14 dni na złożenie deklaracji PCC-3, jeśli umowa nie została zawarta w formie aktu notarialnego – przekroczenie tego terminu samo w sobie może być podstawą do sankcji, niezależnie od tego, czy kwota transakcji budzi jakiekolwiek wątpliwości.
- Jeśli sprzedajesz działkę, którą użytkowałeś dłużej niż pół roku, transakcja jest zwolniona z podatku dochodowego – nie musisz obawiać się PIT od otrzymanego odstępnego, o ile w umowie rzetelnie odzwierciedlono rzeczywistą wartośc transakcji.
Redaktor naczelny serwisu. Absolwent Wydziału Dziennikarstwa i Nauk Politycznych na Uniwersytecie Warszawskim z ponad 15-letnim doświadczeniem w mediach. Specjalista ds. strategii informacyjnych i komunikacji kryzysowej. Wieloletni inwestor giełdowy i praktyk rynków finansowych. W swoich tekstach łączy warsztat dziennikarski z praktyczną wiedzą o podatkach, inwestowaniu i mechanizmach rynkowych, tłumacząc zawiłości ekonomii na język codzienny.
Capital Media S.C. ul. Grzybowska 87, 00-844 Warszawa
Kontakt z redakcją: [email protected]
Źródło: Warszawa w Pigułce